スムーズな売却のために！事前に確認したい土地の3つの注意点
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土地や戸建てを売却するときは、査定価格や建物の状態だけでなく、
土地の境界や隣地との関係についても確認しておく必要があります。
特に「境界が分からない」「塀や樹木が境界を越えている」「前面道路が私道になっている」
といった問題は、売却を始めてから発覚することがあります。
こうした問題を後回しにすると、買主との契約や引き渡しに影響する可能性があるため、早めの確認が大切です。
🔷土地の境界を確認する
まずは、所有している土地の範囲が明確になっているか確認しましょう。
古い住宅地や相続した土地では、境界標がなくなっていたり、
これまで正式な測量を行っていなかったりすることがあります。
登記簿や公図、過去の測量図などを確認しても境界がはっきりしない場合は、
土地家屋調査士に相談して「境界確定測量」を行います。
隣接する土地の所有者と立ち会いながら境界を確認し、必要に応じて境界標を設置します。
さらに「筆界確認書」を取り交わすことで、土地の範囲を明確にしておくことができます。
🔷隣地との「越境」を確認する
境界が分かっていても、隣地との間に別の問題が隠れていることがあります。
ブロック塀やフェンス、屋根、樹木の枝などが境界を越えていないか、現地を確認してみましょう。
長年その状態が続いている場合、所有者同士が気づいていないこともあります。
越境しているものをすぐに撤去できない場合は、
隣地所有者と話し合い、「越境に関する覚書」を作成する方法があります。
越境箇所や将来的な是正方法などを文書にしておけば、売却時にも買主へ状況を説明しやすくなります。
🔷前面道路が「私道」なら承諾関係を確認する
敷地に接する道路が私道の場合は、道路の所有者や共有者についても確認が必要です。
住宅の建て替えや水道・ガスなどの工事では、道路を通行したり掘削したりする必要が生じることがあります。
そのため、「通行掘削承諾書」によって必要な権利を確保しておくことが重要です。
私道の権利関係が整理されていないと、買主が将来の工事に不安を感じる可能性があります。
また、住宅ローンを利用する場合には、金融機関の審査に影響することもあります。
🔷問題が分かるのは「売却を始めてから」かもしれない
境界や越境、私道の問題は、普段の生活では気づきにくいものです。
しかし、買主が決まった後に問題が発覚すると、隣地所有者との交渉や追加書類の準備が必要になり、
契約や決済の日程に影響することがあります。
たとえば、引き渡し直前に隣家の塀が境界を越えていることが分かり、
覚書を作成するために決済を約1か月延期した例もあります。
また、契約時に説明されていなかった越境物が後から見つかった場合には、
契約不適合責任の問題につながる可能性もあります。
🔷売却前に準備しておきたいこと
売却を考え始めたら、次のような項目を順番に確認しておくと安心です。
・登記簿、公図、測量図などの資料を確認する
・現地で境界標の有無を確認する
・塀、屋根、樹木などに越境がないか確認する
・境界が不明確なら確定測量を検討する
・越境があれば隣地所有者と対応を協議する
・前面道路が私道なら通行・掘削の承諾を確認する
・確認した内容を不動産会社に共有する
確定測量は、土地の形状や隣接する土地の数などによって費用や期間が異なります。
隣地所有者が遠方に住んでいる場合や、
相続によって所有者が複数いる場合は、調整にさらに時間がかかることもあります。
🔷まとめ
境界・越境・私道は、売却をスムーズに進めるために事前に確認しておきたい重要なポイントです。
問題が見つかっても、早い段階で把握できれば、測量や隣地との話し合い、必要書類の準備を計画的に進められます。
反対に、売却が進んでから問題が発覚すると、思わぬ時間や手間がかかる可能性があります。
「境界がよく分からない」「越境しているか判断できない」など、
気になることがあれば、まずは手元にある資料を確認してみましょう。
ご自身での判断が難しい場合は、資料をお持ちいただければ、
売却前に確認しておきたいポイントや必要な手続きについてご相談いただけます。
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